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國研中心王微:深刻理解促進房地產市場平穩健康發展的政策內涵

李克強總理在今年的政府工作報告中提出“更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展”,集中反映了當前我國房地產市場的主要政策導向和內涵,需要深刻理解和正確把握。

第一,繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。加快實現全體人民住有所居、滿足人民群眾對美好生活的向往,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為導向,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,建立健全符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止大起大落,仍然是當前和未來一段時期我國房地產市場政策出發點和落腳點。

第二,促進房地產市場平穩健康發展任重道遠。2016年10月以來,針對部分城市房價過快上漲的問題,國家和各地方政府及時出臺一系列限制性的調控政策。總的看,調控取得了一定成效。2018年,房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制,多數熱點城市房價趨穩,市場銷售有所回落,市場預期出現了積極的變化。但毋庸諱言,房地產市場存在的區域性、結構性矛盾尚未解決,房地產市場運行仍然面臨著較為嚴峻的風險挑戰。因此,需要各級政府按照以人民為中心的理念,繼續加快推進房地產市場與住房保障制度改革探索,健全房地產基礎性制度和長效機制,更好地解決人民群眾的住房問題,促進房地產市場平穩健康發展。

第三,更好解決群眾住房問題,需要適應我國經濟社會進入高質量發展階段和住房市場發展新階段的新要求。自1998年深化城鎮住房制度改革以來,城鎮房地產基礎性制度框架基本形成,城鎮住房市場快速發展,居民居住條件得到極大改善。到“十二五”末,我國城鎮居民戶均住房套數已超過1套,較好解決了住房短缺問題,保障性住房覆蓋面已超過20%。特別是黨的十八大以來,城鎮住房發展取得新的成就,城鎮居民住房條件持續改善、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保。隨著住房短缺問題的基本解決,我國房地產市場將呈現“有的住與住得好”并存、“增量與存量”并重、“市場分化與區域融合”并進的趨勢,發展的主要矛盾正在從解決總量問題、短缺問題轉向結構優化問題。因此,更好解決群眾住房問題,應以供給側結構性改革為主線,加快改革完善住房市場體系和保障體系。

第四,促進房地產市場平穩健康發展,需要理順中央與地方政府關系,更好調動地方政府積極性和落實地方政府責任。伴隨城鎮化持續深化,我國房地產市場分化格局日益明顯,不同城市由于存在人口規模、發展水平、產業結構等方面的差異,其房地產市場運行房價水平、供求結構等方面的差異巨大。因此,促進房地產市場平穩健康發展,需要理順中央與地方政府關系。中央政府應更好發揮在政策制定和評估、市場監測與監管、資源配置與支持等方面的作用;地方政府要根據城市市場的特點與住房需求,形成有針對性的解決方案,實現因城施策、一城一策。

第五,促進房地產市場平穩健康發展,需要建立穩定、可預期和前瞻性的政策調節機制。建立房地產長效機制并不意味著政策長期不變,而是要建立穩定、可預期和前瞻性的政策調節機制。一是建立應對利率變化的房地產貸款調節機制,防范利率調整對房地產市場帶來的影響;二是完善用地供應調節機制,合理確定土地供應規模和結構,把握供應節奏;三是進一步完善支持自住型需求,適當抑制投資性需求,堅決遏制投機性需求的分類調控機制;四是建立區域協調發展機制,解決部分中心城市在住房供求方面面臨的矛盾;五是研究建立房地產持續穩定健康發展的監測體系和評價體系,引導各級政府根據市場形勢變化及時對相關政策進行前瞻性、可預期地調整。

注:本文為作者發表在2019年3月19日《中國建設報》六版上的文章


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