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四部委:高鐵新城開發最好時代誰贏誰敗?

高鐵物業開發、高鐵城市建設,包括圍繞高鐵站周邊的城市更新,可能迎來最好的時代。

5月7日,我國發改委官網發布《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》。這份文件實際已經于4月底,由發改委、自然資源部、住建部、中鐵總公司等四部委聯合印發。只是網絡上公開發布的時間略微晚了一點。

四部委聯推!高鐵新城開發最好時代誰贏誰敗?

杠桿游戲說四部委聯合發文,按說不太準確,中鐵總雖然繼承的是鐵道部衣缽,但畢竟已經是一家市場主體。不過下文,為了表達方便,還是說四部委,請各位桿友海涵。

這點細節不重要,直接進入主題:為什么杠桿游戲說高鐵物業開發、高鐵城市建設,包括圍繞高鐵站周邊的城市更新,可能迎來最好的時代?

接著,很多桿友一定關心,哪些城市的高鐵物業開發、高鐵城市建設受益最大?請看下文。

1

根本上這是一份支持高鐵站周邊開發的文件

這些年,各地爭奪高鐵線路,希望建設更大規模高鐵站房的事件,層出不窮。鬧出了很多風波,甚至鬧得非常大。

其中原因,有投資沖動,甚至好大喜功,但更多是確確實實希望坐享國家干線鐵路通道的交通和樞紐便利,讓自己在高鐵時代不被落下。

除此之外,高鐵線路、高鐵站點的建設,對于一個城市來說,還可以圍繞高鐵站規劃高鐵新城、促進城市開發,讓郊區成為新的城區和城市增長極,并配套發展相關產業。

或者一些城市中心的站點建設和既有站的改造,還可以加快舊城改造、利于城市翻新。

正如這份文件指出的,一些地方依托高鐵建設的有利條件,積極探索推進高鐵車站周邊區域開發建設,取得了一定發展成效,有的高鐵車站周邊區域,已經成為城市最具人氣和活力、發展最快的地區。

但總體上看,我國高鐵車站周邊區域整體開發建設,仍處于起步階段,各方面對高鐵建設和城鎮化融合發展研究還不深入。個別地方高鐵車站周邊開發建設,不同程度地存在初期規模過大、功能定位偏高、發展模式較單一、綜合配套不完善等問題,對人口和產業吸引力不夠,持續健康發展的基礎不夠牢固,潛藏著一定的社會經濟風險。

所以,為推進高鐵車站周邊區域合理開發建設,四部委聯合制定《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》。

杠桿游戲注意到,雖然這份文件也說要量力而行、嚴格節約集約用地、合理把握開發建設時序、防范地方政府債務風險……

但根本上說,通過這份文件杠桿游戲發現,強化規劃引導和管控作用、合理確定高鐵車站選址和規模,這些本身都是必要的。一個好的規劃、管理,才會有好結果。而目的,如文件所言,是為了促進站城一體融合發展。

而為了達到這一目標,文件在創新開發建設體制機制、強化協同聯動上其實有很多支持。

比如要求,進一步理順政府與市場關系,充分發揮市場對資源配置的決定性作用,支持地方政府引入社會資本參與高鐵車站周邊開發建設。

所以,可以這么說,這份文件受益的不僅僅是地方政府,也包括各類市場主體(開發商、產業資本等)。其實,可能還包括中鐵總。

文件這么說:完善支持高鐵建設投資主體及出資人參與高鐵車站周邊區域綜合開發的政策措施……

高鐵建設投資主體自然包括中鐵總。離開了中鐵總一切高鐵建設都是白說,那么,如果中鐵總準備全面分享高鐵站周邊開發收益,按理是可以的。

實際上,不談一些地的開發可行性,中鐵總,本來也是我國最大的“地主”之一。

2

主要城市都是高鐵站周邊開發大贏家,非直轄市、副省級城市、省會中,徐州、佛山是黑馬

哪些城市可能是高鐵站周邊開發最大贏家?這就得從線路規劃和高鐵站說起。沒有高鐵線路、高鐵站,何談周邊開發?

網上有個圖,介紹我國主要高鐵站的規模和排序。

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圖1.我國鐵路站房規模及排名 圖片來源|RT軌道交通網(特此感謝)

作為一名鐵粉,杠桿游戲可以說,這個圖的數據大致是可靠的,略有出入不會很大。通過圖1,我們可以發現,主要城市都有高鐵周邊開發的極好站場條件。非直轄市、副省級城市、省會中,徐州、佛山是黑馬。

當然,如果只是這樣做一個分析,桿友肯定是不滿意的。接下來,杠桿游戲就來具體分大區談談,哪些城市可能是最大贏家。

2016年7月,我國發改委、交通部、中國鐵路總公司聯合發布最新版的《中長期鐵路網規劃》。詳見杠桿游戲《3萬公里太少?高鐵建設的瘋狂與克制》(2016年7月21日)

這份文件好處是提綱挈領,規劃到了2025年,也就是“十四五”末,并遠期展望到了2030(“十五五”)。那么壞處就是,遙遠的事情誰知道有沒有變數。于近幾年而言,鐵路“十三五”規劃的價值更大。

2017年2月,國務院印發了《“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃》。詳見杠桿游戲《成都重慶甩掉天津外所有二線城市,獲重點打造國際樞紐!》(2017年3月3日)。

在這一規劃中,“十三五”鐵路部分其實有詳細敘述,并在附件中明確給出了“十三五”鐵路規劃建設示意圖。

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圖2.“十三五”鐵路規劃建設示意圖 圖片來源|“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃

接著2017年1月,我國發改委、交通部、國家鐵路局、中國鐵路總公司聯合印發《鐵路“十三五”發展規劃》,再次明確了十三五的鐵路建設規劃。

有線路、站點才能進行高鐵站周邊開發,圍繞《鐵路“十三五”發展規劃》,杠桿游戲就來詳細談談。

3

傳統贏家沈陽、哈爾濱之外,朝陽、通化可以東北高鐵站周邊開發新贏家

沈陽向來都是東北鐵路第一大樞紐。

在既有通往盤錦-秦皇島-天津(北京)、營口-大連、丹東、長春-哈爾濱四個方向快(高)速鐵路的基礎上,“十二五”期間,又開工了京沈高鐵,并將于“十三五”期間建成。

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圖3.東北地區“十三五”鐵路網規劃圖 圖片來源|“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃

此外,“十三五”期間,開工的還有沈陽到通化-敦化高鐵,沈陽向東的快速交通系統進一步增強。同時,內蒙古的赤峰、通遼也會南下接京沈高鐵。通遼當然獲益,同時沈陽也獲益。

“十三五”期間還有四平到通化高鐵建設,通化一躍成為西接四平,南接沈陽-大連,東北連敦化的小高鐵樞紐。通過沈陽,通化、敦化還可以實現和華北地區的快速聯系。

值得注意的是,處于京沈高鐵上的朝陽,“十三五”期間建設到盤錦的高鐵。朝陽收獲到遼東半島的快速交通聯系。朝陽“十二五”結轉的普速鐵路,還有赤峰-朝陽-錦州鐵路。朝陽可謂是大贏家。

哈爾濱“十二五”結轉的高速鐵路有兩條,分別是牡丹江、佳木斯方向。本身哈爾濱已經有大慶-齊齊哈爾、長春-沈陽方向的高鐵。

同時“十三五”新建佳木斯-牡丹江高鐵,這兩座城市也是贏家。

而通過上述鐵路,長春可以實現和佳木斯、牡丹江的高鐵聯系。此外,長春還有通往松原-大安-烏蘭浩特、太平川方向的“十二五”結轉普速鐵路。

應該說,東北地區可以圍繞高鐵站開發的地方不算太多,也還算不錯。

4

北京、天津、濟南、青島、南京、上海、杭州、福州、廈門、深圳、廣州等東部重量級城市無一輸家,環京、衡水、聊城、菏澤、濰坊、宿遷、連云港(4.55 +1.56%,診股)、鹽城、淮安、環滬、金華、龍巖、梅州、河源、惠州等眾多高鐵新貴誕生

東部地區經濟相對發達、民間富庶、鐵路網本來就較密。“十三五”期間無論結轉還是新開工的高鐵、普鐵,都是加密鐵路網。

通過八縱八橫高鐵網,及龐大的普鐵網絡,客觀效果是,不僅實現東部地區重量級城市的全國高效通達,也讓環京、衡水、聊城、菏澤、濰坊、宿遷、連云港、鹽城、淮安、環滬、金華、龍巖、梅州、河源、惠州等眾多城市,不僅實現和周邊地區的快速通達,并讓他們躍入更加茂密的全國快速鐵路網。

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圖4.東部地區“十三五”鐵路網規劃圖 圖片來源|“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃

如上所述,客觀來說,東部地區大中小城市通過“十三五”的鐵路建設,普遍都是受益。

如環京地區,通過京津冀龐大的城際鐵路網規劃、雄安新區“十三五”啟動的高鐵建設,和京港(臺)高鐵通道,不僅這一區域受益,衡水、聊城、菏澤普遍獲益。

如上圖4,通過其他橫向在建、新建高鐵建設,上述城市站在了高鐵十字路口上。

同樣,通過青島到濟南高鐵,研究中的京滬第二高鐵,濰坊成為高鐵新貴。

通過在建的鄭州到鹽城,“十三五”新建的徐州-連云港高鐵(陸橋高鐵通道),合肥到新沂(徐州代管縣級市)高鐵、青島-南京高鐵、京滬第二高鐵通道等,宿遷、連云港、鹽城、淮安也都大受益。

環滬地區則不用說,小長三角未來幾乎不存在快速通達黑洞。

普鐵時代的小樞紐金華,則通過黃山-建德-金華-溫州在建及部分路段新開工高鐵,以及“十二五”結轉的杭州-建德高鐵,以及“十二五”結轉的金華-臺州鐵路,讓金華未贏夠。

龍巖不僅有“十二五”結轉的到南平高鐵,還有“十三五”新開工的到梅州-河源方向高鐵,加上既有的廈渝高鐵通道,贏家也。

同樣,龍巖到南平高鐵的贏家,還有過境的三明。

而梅州不僅出在新建河源-龍巖高鐵上,還有“十二五”結轉的到汕頭高鐵。

河源則既收獲河源-龍巖高鐵通道,也在京港(臺)高鐵通道。惠州則處于京港(臺)、廣州-汕尾兩條高鐵交叉處,還有既有的通往廣深的快(高)速鐵路。

可見,東部可以圍繞高鐵站開發的地方實在太多了。發達就是好。

5

鄭州、合肥是中部地區最大贏家!襄陽、九江等也受益明顯,可以圍繞高鐵站布局開發

當然,武漢、南昌、長沙、太原既有的多條高鐵、普鐵,以及結轉、新建的線路也不少。都是贏家。

而鄭州不僅有建成的到西安、北京、武漢方向高鐵。“十二五”結轉的到重慶方向高鐵、到合肥方向高鐵、到徐州-連云港方向高鐵,還有“十三五”新開工的到太原、濟南、菏澤-臨沂方向高鐵等。

四部委聯推!高鐵新城開發最好時代誰贏誰敗?

圖5.中部地區“十三五”鐵路網規劃圖 圖片來源|“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃

事實上,鄭州“十三五”期間超米字型高鐵網基本成型,最遲“十四五”應該也能完全通車。

而合肥,既有的多條通道之外,還有“十二五”結轉的到鄭州、安慶、杭州方向高鐵,以及“十三五”開工的宿遷方向高鐵。也是米字型大贏家。

湖北西部的襄陽則坐享“十二五”結轉的鄭州-重慶高鐵鄭萬段、西安-武漢高鐵,以及“十三五”開工的宜昌方向高鐵。杠桿游戲發現,這樣的地位在中部地級市里是少有的。

九江也類似,結轉和新建的黃石-九江-景德鎮高鐵、黃岡-黃梅-九江高鐵、上文提及過的九江-安慶高鐵,既有到南昌方向的高鐵。

同時,宜昌、阜陽、安慶、銅陵、蕪湖等也是贏家。上述城市都可以圍繞高鐵站進行很好的城市開發。

6

西安、重慶是西部最大贏家,成都、蘭州、貴陽、宜賓等也是大贏家,上述城市圍繞高鐵站開發條件也不錯

華北、中原、華中、西北、西南多個方向通過西安樞紐溝通,位置決定了西安是西部地區當之無愧的大贏家。

除了既有的往銅川、太原、鄭州、寶雞方向(準)高鐵,還有“十二五”結轉的到銀川、蘭州、成都方向高鐵。寶蘭高鐵已經通車,西成高鐵即將通車,西安溝通四川、重慶、貴州、廣西、云南往華北、中原,地位顯赫。

“十三五”開工的還有延安、重慶、武漢方向高鐵。“十三五”末,西安超米字型高鐵網將成型(部分“十四五”通車),全國少有的幾個超級高鐵樞紐。

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因為西部地區太大,截圖難免有疏漏,再次上一次上圖2.“十三五”鐵路規劃建設示意圖 圖片來源|“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃

同樣,重慶收獲也極大。除了既有的渝遂快鐵、渝利快鐵、成渝高鐵、鄭渝高鐵渝萬段、蘭渝快鐵、渝貴快鐵,“十二五”結轉的鄭渝高鐵鄭萬段、黔張常快鐵,“十三五”開工的還有廈渝高鐵渝黔段、渝昆高鐵、西渝高鐵。

值得一說的是,炒得沸沸揚揚的西渝高鐵,到底走四川達州,還是走重慶萬州,此次 “十三五”鐵路規劃圖依舊模糊處理,圖上沒有明示關鍵節點。杠桿游戲此前多次分析過,誰決心大、掏錢多、先掏錢,很重要。

“十三五”末,重慶也將形成超米字型(準)高鐵網(部分“十四五”通車),成為少數幾個全國性超級高鐵樞紐。

有趣的是,重慶方面卻一直哭窮,說自己在高鐵時代前十年沒占到便宜。這個說法一半對,重慶不少線路是200km/h速度準高鐵、站場建設滯后,且直到2017年才進入大規模收獲期。

不過,會哭的孩子有奶吃,看了“十三五”規劃重慶得利之大,一下就懂了。當然,根本上還是地理位置決定的。

傳統樞紐成都自然也是贏家。比如成都東站,圍繞高鐵站的開發已經初具規模。

成都除了已經接入全國快速鐵路網的成遂渝快鐵、成渝高鐵,以及市內的成灌(彭州支線)快鐵,和西成高鐵、成貴高鐵成都到樂山段,“十二五”結轉部分的成貴高鐵剩余線路、成蘭快鐵四川段,“十三五”開工成自高鐵,通過川南城際和渝昆高鐵,事實上還將形成到昆明的高鐵。通過開工到西寧快鐵,形成到蘭州、西寧方向的快速鐵路。

還有進藏的鐵路,“十三五”也會研究建設(不一定會全線開工,部分可能依舊是前期工作)。扼守川藏大門,成都的地理位置決定的。

蘭州當然坐擁成蘭、成都-西寧快鐵這一便利,以及上文提到的到寶雞高鐵、蘭渝快鐵,既有的蘭新快鐵。“十三五”開工到中衛、張掖方向高鐵。杠桿游戲認為,蘭州是西北僅次于西安的鐵路樞紐。

此外,貴陽、昆明、南寧當然表現不錯。特別是貴陽,表現卓越。

另外一個值得說的城市是宜賓。有“十二五”結轉的成貴高鐵,還有“十三五”的渝昆高鐵,成自高鐵+川南城際。宜賓一下子得以溝通西北-西南、華北(中原、華中)-西南,接入全國高速鐵路網。

宜賓的高鐵站周邊開發,在川內條件可以說很不錯。

最后,杠桿游戲啰嗦一句,四部委雖然聯合發文推進高鐵站周邊區域合理開發建設,但也說得很明確:扣除站場用地后,同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制,少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。

從這個角度而言,非直轄市、副省級城市、省會的高鐵新城開發過分貪大,可能上面并不支持。


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